БИЗНЕС В КРАЮ ОЗЕР.

Развитие индустрии отдыха в Челябинской области – один из приоритетов экономической политики в области. В последние несколько лет объемы инвестиций в реконструкцию и строительство недвижимости рекреационного назначения сопоставимы с 60-70-ми годами, когда было построено большинство нынешних санаториев, пансионатов, баз и лагерей отдыха.

Каковы же тенденции и перспективы этой отрасли? Чего не хватает, и чего следует ожидать?



Бизнес, связанный с отдыхом на природе, можно разделить на 3 группы:

- строительство жилья на берегах озер для продажи;

- эксплуатация санаториев, пансионатов, баз отдыха, лагерей, кемпингов;

- прочие товары и услуги для отдыхающих (магазины, услуги оборудованного пляжа, кафе и т.д.)

Остановимся подробнее на первых двух.



«Домик у воды»

Первые предложения новостроек - квартир и домов в курортной зоне - появились в 2002 году. За 2002-2005 г. ежегодный прирост цен на недвижимость в прибрежной зоне наиболее привлекательных озер Челябинской области (Увильды, Кисегач, Еловое и ряда других) составлял 50-55% в год.



На сегодняшний день предложение не успевает за спросом. Период экспонирования площадей (жилых квартир) в курортной зоне сопоставим с периодом экспонирования наиболее ликвидной жилой недвижимости в Челябинске (квартиры в панельных домах), при этом стоимость квадратного метра на озерах (превысила €1тыс.) - соответствует стоимости элитного жилья в центре Челябинска.



Ключевой фактор, сдерживающий предложение – земля. Наиболее привлекательные участки давно заняты, землепользование в охранное зоне водоемов имеет известные ограничения. На сегодняшний день большинство объектов строится на территории существующих санаториев и баз отдыха, и имеет правовой статус нежилой недвижимости (большинство квартир по документам являются гостиничными номерами). Предложения первичного жилья именно как жилья уникальны.



Спрос на квартиры и отдельные дачные домики на берегах озер будет всегда, однако уже в ближайшие годы стоит ожидать некоторого смещения приоритетов, когда на рынке появятся предложения закрытых форматов – дачных поселков с охраняемой территорией, общей коммунальной и досуговой инфраструктурой. Для Урала, где дачей традиционно привыкли называть садовый участок, формат дачного поселка нов, и поэтому рыночный риск первых таких проектов будет высок.





«Базовый элемент»

Нынешний бум на рынке «квартир на озере» не в последнюю очередь вызван тем, что происходит на рынке санаторно-курортных услуг, который явно не успевает за растущим спросом на санаторно-курортные услуги: в 2000-2001 годах он оценивался в 20-25% в год, в 2003-2004 годах темпы достигли 30-35% в год.



«Увильды», «Золотой пляж», «Уральские зори», «Абзаково» и немногие другие объекты, ориентированные на обеспеченных потребителей, на испытывают дефицита загрузки, а в сезон заполнены на 100%.



В среднем и нижнем ценовом сегменте находятся около полутора сотен действующих объектов, большинство из которых - ведомственные. Они достаточно активно реконструируются и в большинстве своем уже готовы предоставить достаточно комфортные условия проживания. Сколько-нибудь активно продвигают себя на открытом рынке не более 40 объектов этого сегмента, и общая их черта – крайнее однообразие предложения.



Принципиальное значение для рентабельности базы отдыха имеет не стоимость проживания (это основной критерий сравнения при выборе куда поехать), а суммарные расходы в день в расчете на одного отдыхающего. Иными словами, количество и качество возможностей с удовольствием потратить деньги. По нашим оценкам, дополнительные 100 рублей в день, потраченные средним отдыхающим, сокращают срок окупаемости затрат на покупку и реконструкцию базы на 2 года.



Для большинства баз отдыха это совершенно очевидно, и главным способом увеличить выручку от дополнительных услуг они видят максимальное расширение их перечня: видов прокатного инвентаря, лечебно-профилактических услуг. Однако при таком подходе потенциал роста трат невелик, ведь основной ценностью, которую покупают отдыхающие, остается «свежий воздух, лес, озеро, пляж», а все остальное является сопутствующим, а потому второстепенным.



Значительный прирост среднедневных трат на одного гостя и четкое позиционирование в среднем ценовом сегменте получат те, кто предложит не просто «отдых», а «отдых для…», то есть будут продвигать определенную концепцию отдыха и соответствующий ей набор уникальных услуг.



Некоторые из баз и санаториев имеют такую концепцию «по факту», однако практически не используют ее при продвижении, не стремятся усилить, а иногда и просто не осознают.



В качестве примеров незадействованных концепций для баз отдыха приведем три варианта (список можно продолжать):





«Программа антистресс». Ориентирован на менеджмент среднего и верхнего звена. Основные ценности: тишина, покой, комфорт, расслабление. Уникальные услуги: велнес-центр, специализированные восстановительные и антистрессовые программы. Сезонность: круглый год.

«Ночной клуб 24Х7». Ориентирован на молодежь. Основные ценности: Активный клубный отдых, молодежные знакомства. Уникальные услуги: Круглосуточная молодежная развлекательная программа, анимация. Сезонность: праздники, студенческие каникулы.

«База для любителей спорта». Ориентирован на все возрасты и семейный отдых. Ценности: активный образ жизни. Уникальные услуги: площадки и оборудование для различных видов спорта, соревнования. Сезонность: круглый год.

Выбор той или иной концепции повышает среднюю выручку на отдыхающего, помогает оптимизировать текущие расходы и капиталовложения, а также повышает отдачу от расходов на рекламу за счет ее сфокусированности на определенной целевой аудитории.



«Для членов профсоюза»

Наиболее инертная часть рынка рекреационной недвижимости и услуг связана с ведомственными профилакториями и базами отдыха. Многие из них принадлежат предприятиям, переживающим не лучшие времена, и соответственно не имеют достаточных средств для развития «социалки». По нашим оценкам, таких объектов сейчас не менее 50. Неизбежная их судьба – реорганизация или продажа. Нередко в процессе смены собственника крупные и перспективные для застройки участки дробятся, завязываются многолетние судебные тяжбы, и объект надолго уходит с рынка.

Более благополучные ведомственные рекреационные объекты являются на сегодняшний день основным местом отдыха рядовых сотрудников предприятий. Эти объекты – мощный инструмент работы с коллективом, формирования корпоративной культуры. В большинстве случаев путевки в ведомственные профилактории и базы отдыха по умеренной стоимости предлагаются не только сотрудникам предприятия, но и всем желающим.



«Итого»

Рекреационная отрасль на сегодняшний день – одна из самых привлекательных для реализации проектов стоимостью 1-3 млн. долларов. При существующих темпах роста спроса и при грамотном использовании существующих ниш на рынке следует ожидать доходности проекта на уровне 80% годовых и выше.