ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКА 2005-2007.

В последние годы строительный бизнес в Челябинске является одним из самых динамичных и привлекательных. Развитие его идет волнообразно: то одни, то другие сегменты попадают в фокус строительной моды. Чего же следует ожидать на Челябинском рынке недвижимости в ближайшие 2 года?



Жилье было и остается одним из наименее рискованных секторов рынка при достаточно высокой, хотя и снижающейся доходности. За последние 3 года темпы ввода жилья в Челябинске ежегодно составляли от 320 до 360 тыс. кв.м. в год. В планах Администрации Челябинска на этот год заявлен ввод 420 тыс.кв.м. После полугодового затишья, когда большая часть строек была временно приостановлена, происходит резкая активизация строительства многих объектов. Рост доходов и повышение доступности кредитов формирует денежный навес, грозящий обвальным ростом цен на жилье. Если заявленные мэрией планы будут выполнены, его не произойдет, однако темпы роста цен на жилье в Челябинске еще минимум пару лет не будут отставать от динамики доходов населения.



Из жилой недвижимости, наибольшие перемены в ближайший год можно ожидать в секторе элитного жилья и жилья повышенной комфортности. Тенденция сегодняшнего дня - появление неценовой конкуренции, новых продуктов, рассчитанных на различные слои населения. Формируется рынок жилья закрытого типа проживания. Такие комплексы как "Галеон" или поселок "Северные Шершни", который реализуется строительной компанией "Артель-С", становятся первыми ласточками в этом сегменте. Большое количество подобных проектов, отличающихся масштабом, местоположением и целевой аудиторией, находится в проработке.



Основную потребность в новых объектах торговой недвижимости в ближайшие годы будут формировать магазины сетевой торговли. На сегодня в Челябинске работает порядка 120 магазинов, принадлежащих сетям. Некоторые магазины (особенно это касается розничной торговли продуктами питания) работают в непосредственной близости друг от друга, тем не менее, до ситуации в столицах далеко: там на одном перекрестке может находиться 2-3 магазина. В Челябинске на долю магазинов сетевой торговли приходится не более 10-15% рынка (13% по оценкам "Эксперт-Урал"), и сейчас сети буквально прочесывают город в поисках подходящих земельных участков.



Торговая недвижимость долго будет одним из хитов челябинского рынка. Насыщение здесь произойдёт, когда торговые сети смогут контролировать примерно 80% всей торговли: именно так развивались события в Восточной Европе, ситуация в которой похожа на ситуацию в Москве. По мнению Московского правительства, насыщение в столице произойдёт только к 2010 году. Челябинск, традиционно отстающий от Москвы на 5-10 лет в развитии, скорее всего насытит рынок розницы не ранее, чем к 2015 году. Принципиальный момент здесь - верный выбор расположения и формата магазина. Поскольку приход крупных игроков скорее всего будет приводить к заметному перераспределению покупательского потока, торговая недвижимость, построенная для сдачи в аренду, является на сегодняшний момент наиболее рискованным сегментом рынка.



Развитие магазинов сетевой формы торговли постепенно сформирует спрос на оборудованные складские помещения и услуги логистических центров. Динамика этого процесса такова, что качественный прорыв на рынке складской недвижимости и складских услуг может произойти через 3-4 года. К тому моменту будет достаточно осознан удачный и не очень удачный опыт логистических проектов, которые реализуются сейчас в столицах, запускаются в Екатеринбурге.



Далек от насыщения сегмент недвижимости в сфере развлечения. В 2001 году огромным шагом вперед стало появление в России первого развлекательного центра - мультиплекса "Каро-Фильм-1", открытого в крупном московском торговом центре "Рамстор". С тех пор развлекательные комплексы в столицах растут как на дрожжах, приобретая всё большие размеры и занимая всё больше различных ниш в сфере развлечений - от фуд-кортов и кинотеатров до крытых роллердромов и огромных боулинг-центров. В Челябинске прорывным стал 2004 год, когда на рынке развлечений появился "Мегаполис" - уникальный для Урала объект, который задал новый стандарт индустрии досуга.



Одним из наиболее динамично развивающихся видов отдыха является кинопрокат: кассовые сборы в России с 2001 года до 2004 года увеличились с 50 млн. долл. до 270 млн., и в 2005 году составят около 350 млн.долл. Не случайно в стадии планирования в Челябинске находится около 5 крупных торгово-развлекательных комплексов, якорным объектом которых является многозальный кинотеатр.



Высокий потенциал роста имеет и гостиничный сектор Челябинска. По обеспеченности гостиничными номерами Челябинск, со своими 2,5 местами на 1000 жителей, отстает более чем вдвое даже от нормативов советских СНиП. В Екатеринбурге, где показатель обеспеченности гостиничными местами превышает 3 места на 1000 человек, начался бум гостиничного строительства, так же как и Санкт-Петербурге (7 мест) и в Москве (10 мест на тысячу человек соответственно). В Европе обеспеченность гостиницами - около 15 мест, а в США около 50 мест на 1000 человек. Так что бум гостиничного строительства в Челябинске придет на смену офисному, и стандарты будут задавать международные отельные сети.



Стадию бурного роста завершает сектор офисной недвижимости, в особенности заявленной в классе А и В+. Общая площадь таких офисных зданий составляет по разным оценкам от 40 до 47 тыс.кв.м., или 0,04 кв.м на одного жителя. Насыщение наступит при 0,15 кв.м. на жителя. С вводом качественных офисных помещений класса А-В+ только временно насытит рынок. В тоже время на фоне роста предложения в верхнем ценовом и качественном сегменте появляется дефицит в относительно удаленных локациях с приемлемым уровнем качества и с ценой аренды около 400-450 руб./кв.м. Офисные здания среднего уровня являются потенциально быстроликвидными.



Любое строительство - мультипликатор развития экономики. Те сектора недвижимости, которые находятся сейчас на пороге роста, связаны с сервисом - той сферой, которая в Челябинске так нуждается в улучшении, - поэтому влияние каждого рубля, вложенного в стройку, большинство из нас почувствует на себе.